Cosa verificare in Comune e in Catasto Prima di mettere in Vendita od acquistare un Immobile
Quando si decide di vendere un immobile, è essenziale verificare alcuni aspetti burocratici e amministrativi per garantire una transazione regolare e priva di problematiche legali. Di seguito, un elenco completo delle verifiche necessarie da effettuare presso il Comune e il Catasto.
1. Verifiche da Effettuare in Comune
1.1 Conformità Urbanistica
La conformità urbanistica è fondamentale per accertare che l’immobile sia stato costruito e/o modificato in conformità alle norme urbanistiche vigenti. Ecco i documenti da controllare:
Permesso di costruire: Verificare che l’immobile sia stato edificato con un regolare titolo edilizio (permesso di costruire, concessione edilizia o licenza edilizia).
Autorizzazioni per eventuali modifiche: Controllare che eventuali ampliamenti o modifiche strutturali siano stati autorizzati tramite DIA (Denuncia di Inizio Attività), SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) o CILA (Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata).
Condono edilizio: Se l’immobile è stato sanato con un condono edilizio, è necessario verificare che la pratica sia stata conclusa e approvata.
1.2 Certificato di Agibilità
Il certificato di agibilità attesta che l’immobile rispetta i requisiti di sicurezza, salubrità e risparmio energetico previsti dalla normativa. Assicurarsi che sia disponibile e aggiornato.
1.3 Piano Regolatore
Verificare la destinazione urbanistica dell’immobile nel piano regolatore comunale. Questo è particolarmente importante per immobili a uso non residenziale o terreni.
1.4 Conformità alle Norme Antisismiche
In caso di immobili situati in zone sismiche, verificare che siano stati rispettati i requisiti antisismici richiesti dalla normativa vigente al momento della costruzione o delle modifiche.
2. Verifiche da Effettuare in Catasto
2.1 Conformità Catastale
La conformità catastale verifica che i dati catastali dell’immobile corrispondano allo stato di fatto. In particolare, occorre controllare:
Planimetria catastale: Deve essere conforme allo stato attuale dell’immobile. Ogni modifica strutturale deve essere stata registrata.
Dati identificativi: Controllare che foglio, particella e subalterno siano corretti e aggiornati.
Categoria catastale e rendita: La categoria catastale deve corrispondere all’uso effettivo dell’immobile. La rendita catastale è necessaria per calcolare le imposte sulla compravendita.
2.2 Intestazione Catastale
Verificare che l’immobile sia correttamente intestato al venditore. Qualsiasi errore o discrepanza nell’intestazione deve essere rettificato prima della vendita.
2.3 Eventuali Gravami o Vincoli
Controllare che sull’immobile non siano presenti vincoli, gravami o servitù che potrebbero limitarne l’uso o la vendita. Ad esempio:
Ipoteche
Usufrutti
Servitù di passaggio
3. Documentazione Generale da Preparare
Oltre alle verifiche specifiche, è utile raccogliere e preparare la seguente documentazione per semplificare il processo di vendita:
Atto di provenienza: Indica come l’immobile è stato acquisito (compravendita, donazione, successione, ecc.).
Certificazione energetica (APE): Obbligatoria per legge, attesta la classe energetica dell’immobile.
Regolamento condominiale: Per immobili in condominio, è necessario fornire il regolamento e i verbali delle ultime assemblee condominiali.
Ricevute delle imposte: Conservare le ricevute relative all’IMU, alla TASI e ad altre eventuali imposte pagate sull’immobile.
4. Consulenza e Assistenza
4.1 Rivolgersi a Professionisti
Per garantire che tutte le verifiche siano corrette e che la documentazione sia completa, è consigliabile rivolgersi a:
Geometra o architetto: Per verificare la conformità urbanistica e catastale.
Notaio: Per controllare la validità dell’atto di provenienza e verificare l’assenza di ipoteche.
Agenzia immobiliare: Per gestire la promozione e la vendita dell’immobile.
4.2 Utilizzo di Servizi Online
Alcuni servizi online permettono di richiedere visure catastali, planimetrie e certificati in modo semplice e veloce.
Conclusioni
Effettuare tutte le verifiche necessarie in Comune e in Catasto prima di mettere in vendita un immobile è un passaggio cruciale per evitare problematiche legali e facilitare la trattativa. Una documentazione completa e aggiornata non solo garantisce la regolarità della vendita, ma aumenta anche la fiducia degli acquirenti, rendendo il processo più rapido ed efficiente.